Zakończenie umowy najmu i odzyskanie lokalu przez właściciela to moment, w którym należy podjąć decyzję o zakresie koniecznych prac przygotowawczych. Czas gra tu istotną rolę – każdy nieplanowany okres, w którym lokal pozostaje niewynajęty, może oznaczać utracony przychód z najmu.
W poniższym artykule nie doradzamy, jak pisać umowę, negocjować z lokatorem czy robić zdjęcia do oferty. Skupiamy się wyłącznie na technicznej stronie odświeżenia lokalu między najemcami – od oceny stanu ścian i sufitów, przez dobór sposobu napraw, aż po wybór farby, która ułatwi eksploatację powierzchni w przyszłości.
Spis Tresci:
Ocena ścian i sufitów po poprzednim najemcy
Pierwszym krokiem po odbiorze kluczy jest weryfikacja stanu technicznego powierzchni. Nie zawsze istnieje konieczność automatycznego malowania wszystkich pomieszczeń. Pełne malowanie może być zbędne, jeżeli istniejąca powłoka jest w pełni stabilna, wolna od uszkodzeń mechanicznych, a ewentualne miejscowe zabrudzenia można bezpiecznie usunąć zgodnie z zaleceniami dotyczącymi czyszczenia danej powłoki.
Interwencja rzemieślnicza jest uzasadniona, gdy na ścianach i sufitach dostrzegamy:
- odspajające się, łuszczące lub pękające powłoki – przy czym oznaki zawilgocenia lub pleśni wymagają wcześniejszego ustalenia i usunięcia przyczyny problemu,
- znaczną liczbę dziur po demontażu półek, obrazów, kinkietów lub uchwytów telewizyjnych,
- głębokie zadrapania, przetarcia i zarysowania gładzi powstałe od mebli lub zwierząt domowych,
- zabrudzenia eksploatacyjne niemożliwe do usunięcia (tłuszcz w kuchni, plamy w przedpokoju) lub przebarwienia wynikające z intensywnego nasłonecznienia wybranych ścian.
Czyszczenie, zaprawki punktowe czy malowanie całości?
Właściciele często decydują się na zaszpachlowanie pojedynczych ubytków i zamalowanie ich miejscowo pozostałością wcześniej zastosowanej farby. Niestety, punktowa poprawka nie zawsze staje się niewidoczna.
Nawet przy użyciu tego samego produktu, ze względu na procesy starzenia powłoki, różnice w sposobie aplikacji, strukturze narzędzia i warunkach schnięcia, zjawisko to może skutkować wyraźną różnicą w strukturze, stopniu połysku oraz odcieniu poprawianego miejsca na tle starej ściany. Dlatego przy dużej liczbie punktowych uszkodzeń na jednej płaszczyźnie odmalowanie całej ściany od narożnika do narożnika bywa znacznie bardziej przewidywalne estetycznie.
Kolorystyka – czy zawsze musi to być biel?
Nie ma technicznej zasady, zgodnie z którą mieszkanie na wynajem powinno być zawsze malowane na biało. Z punktu widzenia późniejszego utrzymania ważniejsze są właściwości zastosowanej farby, możliwość jej czyszczenia oraz łatwość ponownego odtworzenia koloru.
Praktyczne może być stosowanie spójnej, łatwej do ponownego odtworzenia kolorystyki oraz ograniczenie liczby różnych odcieni w lokalu. Wybór konkretnego koloru pozostaje jednak decyzją właściciela i powinien uwzględniać istniejące wyposażenie oraz warunki oświetleniowe.
Wybór powłoki i dokumentacja dla kolejnego najemcy
Przy wyborze farby warto sprawdzić jej przeznaczenie, deklarowaną klasę odporności na szorowanie na mokro oraz zalecany sposób czyszczenia. W przedpokoju, kuchni lub innych intensywnie użytkowanych strefach wymagania użytkowe mogą być zupełnie inne niż w przypadku odświeżenia sufitu w sypialni.
Dobra praktyka wykonawcza: Zadbaj o udokumentowanie użytych we wnętrzu materiałów (zapisując nazwę producenta, kod produktu, numer barwy z mieszalnika oraz stopień połysku np. mat/satyna). Warto również zachować zdjęcie etykiety produktu lub dokumentację zamówienia z mieszalni. To proste działanie znacząco ułatwia dobór chemii oraz oszacowanie skali napraw przy przygotowaniu lokalu dla kolejnego najemcy za kilka lat. Posiadanie tych danych ułatwia późniejsze odtworzenie systemu, ale nie gwarantuje niewidoczności punktowej poprawki po długim okresie eksploatacji.
Harmonogram i wycena – ile potrwa odświeżenie?
Czas i koszt odświeżenia zależą m.in. od stanu ścian i sufitów, liczby napraw, istniejącej kolorystyki, zakresu zabezpieczenia wnętrza oraz zastosowanych produktów. Wstępne oszacowanie może zostać przygotowane na podstawie informacji o lokalu, zdjęć i deklarowanego zakresu prac. Dokładny zakres realizacji powinien jednak uwzględniać rzeczywisty stan powierzchni.
Powierzchnia mieszkania liczona po podłodze może być użytecznym parametrem do wstępnej kalkulacji zakresu, ale nie jest równoznaczna z powierzchnią ścian i sufitów ani z dokładnym zapotrzebowaniem na materiał.
Odświeżenie mieszkania przed kolejnym najmem
Jeżeli po zakończeniu najmu lokal wymaga napraw powierzchni, szpachlowania lub ponownego malowania ścian i sufitów, WOOW Painting Expert ® może wykonać ten zakres prac w Warszawie i okolicach. Zakres realizacji dobieramy do rzeczywistego stanu powierzchni – bez automatycznego założenia, że całe mieszkanie wymaga ponownego malowania.
