Prace remontowe w domu
jakie wymagają zgłoszenia lub pozwolenia?
Planujesz prace remontowe w domu i zastanawiasz się, od czego zacząć. Na początku trzeba sprawdzić, czy prace budowlane wymagają zgłoszenia do odpowiednich urzędów lub uzyskania pozwolenia. Niedopatrzenie tego obowiązku może cię drogo kosztować.
Mogłoby wydawać się, że remont domu to sprawa jego właściciela. Większość prac remontowych wymaga jednak poinformowania o zamiarze ich wykonania odpowiedni organ i niekiedy uzyskania określonych dokumentów. Jeśli nie dopełnimy tych formalności i przeprowadzimy remont, musimy liczyć się z konsekwencjami w postaci obowiązku zapłacenia opłaty legalizacyjnej lub w najgorszym przypadku konieczności przywrócenia stanu domu sprzed remontu.
Warto sprawdzić, czy planowany remont wymaga zgłoszenia czynności budowlanych albo pozwolenia na przebudowę budynku.
Zgłoszenie a pozwolenie – różnice
Zgłoszenia wykonywania robót budowlanych oraz złożenia wniosku o wydanie pozwolenia na budowę dokonuje się we właściwym urzędzie, czyli w starostwie powiatowym, urzędzie wojewódzkim, urzędzie miejskim (w przypadku miasta na prawach powiatu) lub urzędzie dzielnicowym.
W przypadku zgłoszenia prac budowlanych należy określić rodzaj, zakres, miejsce i sposób wykonywania robót budowlanych oraz termin ich rozpoczęcia. Zgłoszenie prac budowlanych nie podlega opłatom, o ile nie chcemy ustanowić pełnomocnika do załatwienia sprawy w urzędzie (opłata za pełnomocnictwo wynosi 17 zł). Procedura zgłoszenia budowy lub robót budowlanych może zakończyć się sprzeciwem urzędu na rozpoczęcie prac. Jeśli urząd nie wniesie sprzeciwu, to po 21 dniach od dnia złożenia zgłoszenia można rozpocząć prace związane z remontem. Taki sposób załatwienia sprawy określany jest jako milcząca zgoda.
Pozwolenie na budowę to decyzja administracyjna zezwalająca na rozpoczęcie i prowadzenie budowy lub wykonywanie robót budowlanych innych niż budowa obiektu budowlanego. Urząd ma na jej wydanie 65 dni od dnia złożenia wniosku. Decyzja uprawomocnia się po 14 dniach od jej wydania. Wtedy dopiero można rozpocząć prace np. związane z remontem.
Prace Remontowe
Jakie roboty budowlane wymagają zgłoszenia?
Wszelkie prace wymagające zgłoszenia, a niewymagające pozwolenia na budowę zostały wymienione w ustawie – Prawo budowlane. W odniesieniu do remontu domu zgłoszenia wymaga wykonywanie robót budowlanych polegających na:
- przebudowie elementów konstrukcyjnych domu, o ile nie prowadzi ona do zwiększenia obszaru oddziaływania obiektu poza działkę, na której budynek jest usytuowany;
- remoncie domu w zakresie przegród zewnętrznych (ścian, dachu, podłogi, okien i drzwi, oddzielających dom od otoczenia) albo elementów konstrukcyjnych, np. wymiana pokrycia dachowego, wymiana okien, ocieplenie i malowanie elewacji, wyburzeniu lub wybudowaniu nowych ścianek działowych;
- budowie oczyszczalni ścieków o wydajności do 7,5 m3 na dobę;
- instalowaniu wewnątrz i na zewnątrz użytkowanego budynku instalacji gazowych;
- budowaniu przyłączy elektroenergetycznych, wodociągowych, kanalizacyjnych oraz cieplnych, telekomunikacyjnych i gazowych;
- budowaniu przydomowych ganków i oranżerii o powierzchni zabudowy do 35 m2;
- budowaniu tarasów naziemnych o powierzchni zabudowy do 35 m2;
- modernizacji lub naprawie kotłowni;
- adaptacji piwnicy lub poddasza na cele mieszkaniowe bez konieczności przebudowy;
- wymianie grzejników;
- tynkowaniu i ocieplaniu ścian wewnętrznych.
Podstawa prawna: ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane. Najnowsza nowelizacja tej ustawy obowiązuje od 19 września 2020 r.
Jaki remont wymaga pozwolenia na budowę?
Informacji na ten temat należy szukać w ustawie – Prawo budowlane. Ustawodawca nie wymienia w niej jednak wszystkich sytuacji, w których niezbędne jest uzyskanie pozwolenia na budowę. Podaje natomiast listę inwestycji, które nie wymagają pozwolenia na budowę (listy poniżej), a także wskazuje 3 przypadki, kiedy pozwolenie wymagane jest bezwzględnie, tj. w przypadku:
- Inwestycji, która wymaga przeprowadzenia oceny oddziaływania na środowisko.
- Inwestycji, która wymaga przeprowadzenia oceny oddziaływania na obszar Natura 2000.
- Robót budowlanych wykonywanych przy obiekcie wpisanym do rejestru zabytków.
Warto zaznaczyć, że pozwolenia na budowę wymagać będą takie prace remontowe jak:
- rozbudowa domu mająca na celu zwiększenie jego powierzchni użytkowej lub kubatury,
- wymiana okien na nowe o innych rozmiarach niż okna dotychczasowe,
- ocieplenie elewacji budynku wyższego niż 12 m.
Jakie prace remontowe nie wymagają zgłoszenia lub pozwolenia?
Zgłoszenia ani pozwolenia nie wymaga wykonywanie robót budowlanych polegających na:
- przebudowie budynków, których budowa wymaga uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę, oraz budynków mieszkalnych jednorodzinnych, z wyłączeniem przebudowy przegród zewnętrznych oraz elementów konstrukcyjnych;
- budowie wiaty o powierzchni zabudowy do 50m2;
- budowie pochylni przeznaczonych dla osób niepełnosprawnych;
- budowie przydomowych tarasów o powierzchni zabudowy do 35 m2;
- przebudowie polegającej na dociepleniu budynków o wysokości nieprzekraczającej 12 m;
- instalowaniu pomp ciepła, wolno stojących kolektorów słonecznych i urządzeń fotowoltaicznych o mocy nie większej niż 50 kW;
- utwardzaniu powierzchni gruntu na działkach budowlanych;
- malowaniu ścian i wymianie okładzin podłogowych;
- wymianie drzwi wewnętrznych;
- remoncie istniejącej kuchni lub łazienki;
- montażu instalacji alarmowej.
Nie wymagają ani zgłoszenia, ani pozwolenia wszelkie prace konserwacyjne służące utrzymaniu należytego stanu technicznego domu. Do prac tych można zaliczyć też roboty remontowo-budowlane mające na celu odświeżenie wyglądu pomieszczeń oraz podniesienie ich walorów estetycznych.
Konsekwencje niezgłoszenia prac remontowo-budowlanych
Nieznajomość prawa nie zwalnia od obowiązku jego stosowania i konsekwencji związanych z niezachowaniem się do jego norm. Rozpoczęcie prac remontowych bez zapoznania się z odpowiednimi przepisami stwarza ryzyko naruszenia prawa budowlanego i tym samym dopuszczenia się samowoli budowlanej.
Wykonanie prac remontowo-budowlanych bez wcześniejszego zgłoszenia lub uzyskania pozwolenia na budowę to wykroczenie. Konsekwencją takiego zachowania może być wydanie decyzji o rozbiórce budynku, kara grzywny, a nawet ograniczenie wolności. Jeśli w trakcie prac remontowych zorientujemy się, że nie dopełniliśmy formalności, należy wstrzymać prace i dołożyć wszelkich starań, by zalegalizować samowolę budowlaną. Wiąże się to z uiszczeniem opłaty legalizacyjnej, której wysokość zależy od rodzaju budynku.